地  址:广东肇庆方湖镇21号
电  话:0750-6411098
传  真:0750-6411098
商  务QQ:32895567
3~4个月打平运营成本
作者:管理员    发布于:2018-08-11 17:10   文字:【】【】【

  北京丰台区的方庄,30年前曾被称为北京的“富人区”,如今已经破败。穿插在方庄南路西侧一条杂乱的无名小径与几栋低矮的居民楼之间,坐落着2栋旧式7层商务楼,虽在午饭时间,偶有商务楼内的企业员工进出。

  这2栋商务楼,冠有一个响亮的名字:“方庄电商产业园”,楼内大部分办公面积由一家企业租赁自用办公,2017年初,这家企业将其中一栋商务楼的2层办公面积转租给了联合办公企业洪泰创新空间。

  2018年初优客工场与洪泰创新空间合并以后,现在这2层物业面积由优客工场租赁运营,但出租情况不理想,今年初不少企业退租,目前大部分办公面积空置。

  中小联合办公品牌前期资本驱动下的快速扩张,引致物业选址粗糙、失控,不少长租的办公物业面临退租、空置与重新招租的压力;同样,联合办公品牌巨头也在资本驱动下,加速了对中小联合办公品牌的并购扩张。

  “一些联合办公企业必然会遇到问题。”氪空间投资拓展副总裁钱啸告诉《中国经营报》记者,“联合办公最基本的商业模式就是算账的生意,我们从来不避讳说自己是二房东,如果财务模型一开始不对,最后会坚持不下去。”

  钱啸进一步告诉记者,办公市场的需求变化很快,过去习惯上认为氪空间是一个创新创业孵化器,但其实已经在北京、上海等城市签约了地标性物业,还有超甲级写字楼,除了服务中小企业办公,更多的世界500强企业也成为氪空间的租户。

  “大企业的扩张速度很快,办公需求不断增长,许多大企业都将办公地点转向了Wework、氪空间这样的联合办公。”钱啸说,“氪空间也不再是一家创业孵化器,它聚焦高品质办公解决方案,我们用联合办公的思维与产品来服务大企业客户,这是联合办公市场正在发生的变化。”

  作为一家专注直营模式拓展策略的联合办公品牌,氪空间继续保持了高速扩张势头,今年上半年,氪空间在北京、上海等城市新开业的办公面积达到了20万平方米,这一数字原本是公司为2018全年定下的开业面积目标,氪空间实际上只用了半年时间。

  氪空间的扩张过程中,出现了一个重要的信号和趋势,公司开始在城市的核心区域获取地标性物业,包括北京金融街的英蓝大厦、CBD的国贸三期、华贸写字楼,上海的外滩中心、来福士广场、世纪大道的世纪汇、华山路的写字楼等,这些物业都是位于北京、上海2个城市核心区域的地标性写字楼。

  “氪空间物业的坪效相当于传统甲级写字楼的2倍,所以我们敢拿价格昂贵的写字楼运营联合办公社区,根据我们测算,每一栋楼的坪效都可以翻倍,越贵的写字楼,坪效越高。我们非常看重坪效这个指标,所以也有底气去拿高端写字楼。”钱啸说。

  从2016年开始,氪空间已经迭代了4代联合办公产品,这些产品都是在试图捕捉企业和租户的办公需求变化。

  氪空间1.0产品是中关村创业大街上起家的创业孵化器,产品形态是一个大空间里安置开放式的大工位,没有办公室,主要服务的是两三个人组成的创业团队。

  这些创业团队增加到五六个人以后,开始搬离氪空间1.0产品,因为他们需要寻求私密性更好的办公空间,希望可以有独立的办公室。于是氪空间2.0产品完成迭代,一半办公面积继续保留开放式工位,另一半空间面积设计办公室,但这些中小企业多不稳定、租期较短且付租能力较差,联合办公社区位于城市边缘区域。

  中小企业存活发展以后,并进一步获得了资金,又开始考虑搬回城市核心区域,氪空间也相应迭代3.0产品,进入城市核心区域的乙级写字楼,满足了中小企业接触核心区域企业的办公需求。

  氪空间4.0产品直到2017年4月份才推出,这种联合办公产品定位在核心区的甲级写字楼,承接现在大企业、不断成长的中小企业的办公需求。

  现在,氪空间已经在落地比4.0产品更高端的联合办公社区。今年,在上海陆家嘴区域的世纪大道,氪空间租下了世纪汇写字楼部分办公面积,这是一处汇集4条地铁线上盖的超甲级写字楼,氪空间打造了全新的高端联合办公产品。

  “氪空间联合办公产品的迭代、升级,都是伴随我们对办公这件事的理解与认知变化。”钱啸说,“对现在的租户来说,首选物业位置,其次是物业品质,承租能力较强、对办公品质有要求的客户,优先选择甲级写字楼。”

  在城市的核心区域租下地标性物业,落地更高端的办公产品,也能更新市场、客户对氪空间联合办公品牌的认知。

  氪空间对能够租下中关村区域的理想国际大厦表现得非常兴奋,他们认为“非常具有标志性意义”,带动了中关村企业对氪空间的认知,至少不再认为氪空间只是一个创业孵化器,而能够提供高品质的办公解决方案。

  钱啸说,氪空间联合办公产品的迭代,直接反映的是企业、租户的办公需求变化,现在氪空间联合办公社区,其中差不多会有一半左右的需求来自大公司,甚至是世界500强企业,它们对灵活办公、拎包入住的办公解决方案存在大量需求。

  一些大型外资企业目前面临缩减成本及固定资产投入的压力,联合办公社区是拎包入住,办公方式非常灵活,他们整体搬迁办公室,不需要设计、装修,非常友好;氪空间位于北京国贸的建国路社区,一个拥有70名员工的全国性地产公司团队入驻了联合办公社区;还有一些高速扩张的科技企业,人员增长非常快,传统办公解决不了他们的办公需求,联合办公社区的租期灵活性、规模化优势这时候也得以显现。

  “在美国,微软、波士顿咨询、普华永道,他们的一些团队和部门会选择去Wework办公,很成熟的企业也需要联合办公环境,在中国这个趋势也特别明显,以前谁会觉得汇丰银行能入驻联合办公社区呢?但现在律师事务所、会计师事务所都在联合办公社区。”钱啸说,“许多大公司,之所以习惯传统办公,是希望有独立的前台和设计,但随着大公司组织扩张,不少独立的部门或分支机构也在联合办公化。”

  氪空间在拓展策略上,二线城市将聚焦获取地标性的物业,“二线城市的办公体验,还停留在比较传统、简单的阶段,所以只有地标性楼宇,才能符合我们运营的联合办公社区的品质要求,同步带动当地办公品质的升级。”

  二线城市这些核心区域的地标性物业,同时服务的是所在城市最优质的企业,因此这实际上也构成了氪空间具有盈利能力的联合办公项目。

  钱啸介绍,无论是中小企业或大公司,氪空间在会议室、接待区等共享办公空间,以及所积累的供应商优势,全部办公成本核算下来,比传统办公方式要低20%~30%,委托中介选址、装修、购置家具等传统办公除了租金,还有行政管理、安保、水电、茶饮等成本。

  氪空间一个标准工位的办公面积是7平方米,比如位于上海世纪大道的联合办公社区的工位租赁标价为3500元/月,相当于17元/平方米/月,不过这个位于联合办公社区的标准工位,实际上包含了共享会议室、家具、安保、行政等一系列办公配置。

  根据一些租赁平台报价,上海世纪汇写字楼的租金水平约15元/平方米/月左右,如果后期摊入设计、装修、配置、行政、保洁、安保、茶饮等成本,整体办公成本将远高于此。

  氪空间一位高管举例称,一个8名员工组成的公司团队,在北京可以租用商住楼或公寓楼解决办公需求,办公面积至少40平方米,使用客厅作为办公室,卧室作为会议室,这种办公场景下,实际上所需办公面积会达到100平方米。

  “氪空间有共享接待区、会议室,对所有企业而言,办公面积的坪效会大幅增加。”这位高管表示,“大企业入驻联合办公可以削减资本性开支。”

  “我们单店都是赚钱的,坪效达到了17元,相当于传统甲级写字楼的2倍,毛利率维持在30%~40%。”钱啸说,“拿楼的成本已经固定,所以后期成本主要是运营投入,每个店都赚钱,氪空间拥有很强的招商团队,基本开业2~3个月就可以实现满租,3~4个月打平运营成本。”

  他也进一步告诉记者,氪空间联合办公社区一般签约物业租期10年,客户平均租约9~10个月,从拿楼到装修设计,3~4个月可以实现开业,摊销设计、装修和配置等前期一次性成本投入,氪空间联合办公社区投资回收期只用2~3年时间。

  但氪空间强调,现阶段公司更在意快速做大规模,更高水平的盈利率没那么紧要,所以氪空间后期租金价格爬升很快,我们也愿意以收益分成的方式拿出来与业主分享。

  “氪空间10年租约下的业主租金按年增幅2%~3%,工位产品价格递增速度每年会达到8%~10%,中间形成了租金剪刀差。”钱啸说,“所以我们设计了收益分成模式与业主共享上涨的租金收益,但前提是业主前期愿意为氪空间承受一部分投入,因为每个社区从开业到满租都有爬坡期,前3~6个月会出现一定空置。”

  由于北京、上海等核心城市新增写字楼供应有限,所以氪空间获取物业主要是存量项目,其与诸多开发企业绑定了合作。另一类主流合作方则是地产基金,氪空间同样与之深度绑定。

  一些有过合作的地产基金,现在收购楼宇之前,还会与氪空间一起做商业尽调,“比如这个物业氪空间可以给到多少租金,是否符合市场价格,安排设计交易结构,帮助撮合完成交易。”

  钱啸告诉记者,地产基金与氪空间的合作意愿非常强烈,基金运作的“融投管退”,氪空间可以多环节参与介入,尤其是物业管理与退出,基金收购楼宇的退出,要依赖优秀的物业运营,快速装修、改造、配置和提升租金,进而使得物业增值,退出套现获取基金收益。

  “物业的估值方法是净运营收益(NOI)/资本化率(R),一定时期内特定经济体的资本化率是固定的,所以只要能帮助物业提高现金流,也就是每年的净租金收益,这些持有物业的基金非常乐意给氪空间更优惠的合作条件。”钱啸说,“业主在拿楼成本上给氪空间让出1块钱的租金,我们可以让物业提升几倍的价值,我们作为第三方运营商与业主方有着天然的商业模式互补。”

版权所有 秒速牛牛有限公司
地址:广东肇庆方湖镇21号 联系人:李生 电话/传真:0750-6411098 手机:13835987896 13712987138
邮箱:秒速牛牛@admin.com 商务QQ:32895567 网站地图 网站导航